BALIKESİR OTOGARI VE YAKIN ÇEVRESİ
KENTSEL YENİLEME VE KENTSEL DEĞİŞİMPROJESİ
KENTSEL TASARIM AÇIKLAMA RAPORU
Eylül 2002
Dr. Kamutay TÜRKOĞLU Doç. Dr. MehmetTUNÇER
I. KENTSEL YENİLEME VE KENTSEL DEĞİŞİM
I.1. KentMerkezlerinin Yenilenmesi İçin Planlama
I.2. YenilemeninEn Önemli Amacı Kentsel Tasarım
II. KENTSEL YENİLEMEDE PLANLAMA VE TASARIMI YÖNLENDİREN İLKESELKARARLAR
II.1. Araştırma veAnaliz Aşaması’ndan Yansımalar
II.2.Değerlendirme Süreci’nde Tanımlananlar
II.2.1. Mülkiyet Yapısına İlişkin
II.2.2. Alanın Bütünlüğü, Sınırlarıve Bölgelendirilmesine İlişkin
II.2.3. Alan İçi Ulaşım Sistemi’neİlişkin
II.2.3.1. Yayalaştırmave Yasaklamalar
II.2.4. Yapılanma Süreçlerineİlişkin
II.2.4.1.Yürürlükteki İmar Planı’na Göre Yapılaşmış ve Yapılaşacak Çevre
II.2.4.2. YenilenecekYapılı Çevre
II.2.4.3. Korunacak veYenilenecek Kamu Mülkü alanlar
III. YAPILANMA VE AÇIK ALAN DÜZENLEME KOŞULLARI
III.1. İmarPlanlama- Yapılanma Koşulları
III.2. KamusalAçık Alan Düzenleme Koşulları
BALIKESİR OTOGARI VE YAKIN ÇEVRESİ
KENTSEL YENİLEME VE KENTSEL DEĞİŞİMPROJESİ
KENTSEL TASARIM AÇIKLAMA RAPORU
I. KENTSEL YENİLEMEVE KENTSEL DEĞİŞİM
I.1. Kent Merkezlerinin Yenilenmesi İçin Planlama
“Merkez İş Alanları (MİA) kentlerimizdenüfus artışı ve kentin gelişimi doğrultusunda hem yatay hem de dikey olarakhızlı büyüme, gelişme eğilimindedir. Nüfus artışı ve kent ekonomisi ile kentmerkezi üzerinde yıkılıp yenileme yolu ile taban alanları ve yüksekliklerininarttırılması yönünde genel olarak spekülatif baskılar oluşmaktadır. MİA içindebu tür yenileme talepleri genellikle parçacı, bütüncül planlamadan kopuk mimariprojelere dayalı ve isteme bağlı olarak gündeme gelmektedir. Yer yer meydandüzenlemeleri, yaya yolu ve yaya bölgeleri düzenlemeleri yapılmakta veağırlıklı bölgeler oluşturmaya çalışılmaktadır. Büyük iş merkezleri, oteller,işhanları, büro ve kent kompleksleri yoğun ve çok katlı yapılaşmalar oluşmakta,bu olgu MİA sorunlarını arttırmaktadır.Bu yoğunluk artışı kapalı iç mekanlar (han, süpermarket, galleria vb.) ve yeraltı çarşı ve otoparkları ile çözümlenmeye çalışılmaktadır. MİA kullanımlarıplansız ve denetimsiz bir şekilde yaygınlaşmaktadır. Genellikle buyaygınlaşmanın ana caddeler boyunca ve konut altı geliştiği gözlenmektedir.Yıkılıp, yapılaşma, çok katlı ve yaygın/büyük taban alanlı kitleler,insanölçeğini aşan, doğadan kopuk bir çevrenin oluşumuna yo açmaktadır. Bu yüzdenMİA gelişimini yönlendirici bütüncül makro bir planın eksikliği ya dayetersizliği sürekli yakınma konusu olmaktadır. MİA içinde yer alan büyükölçekli yenilenmeler( iş merkezleri, çarşı, rant tesisleri, otel, katlı otoparkvb.) kent merkezlerinin alt ve üst yapısına, sosyal ve kültürel çevresinebelirgin yükler getirmekte, sorunlar yaratmaktadır.”
“Planlamapratiğinde 1/1000 ölçekli planların kent merkezlerinin yukarıda sıralanankarmaşık sorunlarını çözmede yetersiz kaldığı bilinen bir gerçektir. Buyetersizliği gidermenin bir aracı olarak 1/500 ve daha büyük ölçeklerde kentseltasarımın, disiplinler arası bir çalışma ve peyzaj, altyapı ve mimari ağırlıklıolarak gündeme gelmesi, bilinen ve kaçınılmaz bir gerekliliktir.
MİA planlamasıçalışmalarında:
· Kent bütünü ile ulaşım (yaya, taşıt, servis, bisiklet vb.)ve kullanım (konut, ticaret, sosyo-kültürel vb.) bağlantılarının kurulması,
· Kent bütünü ile yeşil/açık alan oluşturulması, yaya+bisikletyolları ile bağlantıların kurulması,
· Tarihsel merkez ile yeşil/açık alan sistemi oluşturulması,iyileştirilmesi ve çevre ile uyumlu bir yenilenmenin sağlanması,
· İnsan yaşam çevresi olarak MİA’nın çevre duyarlı, ekolojikbir yaklaşımla ele alınması, su ve yeşil gibi öğelerin kullanımı ile dahayaşanabilir bir çevre oluşturulması,
· Hava kirliliği, gürültü ve altyapıya ilişkin çevresorunlarının çözülmesine yönelik önlemlerin alınması.”
“Günümüzkentlerinde, özellikle Merkezi İş Alanlarında, kentsel tasarım projeleri yoğunolarak gündeme gelmektedir. Önceleri kısıtlı bir kesimde yaya bölgesidüzenlemeleri olarak başlayan bu tür tasarımlar giderek Merkezi İş Alanları’nıhatta geçiş alanlarını da kapsayan bir gelişme göstermiştir.”
“Kentsel tasarımprojelerinin üretilmesi kuşkusuz çok sayıda nedene bağlıdır. Bununla birlikteTürk kentlerindeki uygulamalardan edinilen izlenimler; Kentsel TasarımProjeleri’nin temel çıkış noktalarının genelde:
· Kentsel gereksinimleri karşılamak ve dönüşüm projelerinin konusu olarak,
· Kentsel doku ve tek yapı eskimelerine karşı bir önlem veyenileme aracı olarak,
· Günlük yaşamıkolaylaştırıcı önlemler aracı olarak,
· Merkezi İş Alanı’ndaki fiziki ve görsel yoğunluğu azaltıcıbir önlem olarak,
· Özellikle merkezi alanlarda ve toplu konut sitelerindeekonomik endişelerle yapılan ve arazi fiyatlarını ve taşınmaz değerleriniarttırıcı önlem olarak,
· Çağdaşlaşma simgesi olarak yoğun kullanılan alanlarındüzenlenmesi aracı olarak,
· Kültürel ve özellikle inançlarla ilgili motifleri ön plana çıkaran, kente ait özgün değerlerin korunmasıve daha iyi sergilenmesi hedefini güden ve hemşehrilik ve aidiyet duygularınınarttırılması için araç olarak
Belirlenebileceğiortaya konmaktadır.
“Anılan yaklaşımınbaşarıya ulaşabilmesi için:
· Kentsel varlıkların özenle araştırılması ve iyi dökümanteedilmesi,
· Özgün değerlerin iyi kavranması,
· Bunların ışığı altında, tekdüze ve standart tasarım ilke vestandartlarından vazgeçilmesi ve özellikle taklitçilikten kaçınılması,
· Kolay uygulanabilir ve ekonomik olabilirliği olantasarımlara gidilmesi, ancak bunlar yapılırken kentin ve tasarımın özgünniteliğinden ödün verilmemesi,
· Halk katılımının sağlanması ve kentli tarafından gereksinimeduyulan ve kullanılan bir düzenlemenin getirilmesi,
Kentsel tasarımdauyulması gereken ana ilkeler olarak belirtilebilir.”
“Balıkesir’deOtobüs Terminali’nin ve ona komşu küçük sanayi alanlarının büyüyen kentmerkezine koşut yeniden işlevlendirilmesi ve geliştirilmesi söz konusundur.Yenilenmenin özel kişiler ve kamu yönetimi işbirliğinde özendirilmesi veyönlendirilmesi için Kentsel Tasarım’ın etkin bir araç olarak kullanılmasıhedeflenmiştir.
Bu örneklerde;
· Uygulamada işbirliğini, dayanışmayı gerekli kılacak“bölgeler, alt bölgeler ve öncelikler” esneklikleri de öngörülecek biçimdetanımlanmıştır.
· 18. Md. İmar Uygulaması’nın yanısıra, rızai anlaşmaları önplana çıkaran özel hukuka öncelik verilmiş, dar alanda uygulama kolaylığı veözendiriciliği oluşturulmuştur.
· Kamu Yönetimi’nin de pay alacağı, kontrol edeceği,özendireceği ve yol göstereceği KATILIM öngörülmüştür.
· Varolan haklar ile beklentilerin sentezinde özendirici amahaksızlık ve sorun taşımayan olanaklar sağlanmıştır.
· Özellikle bölge içinde rantların bölüşümünde eşitlik ilkeolmuştur.
· Genel planlama ilkelerine, yasal/hukuksal sisteme aykırıolmamak koşulu ile, işlevsellik/kullanışlar açısından yatayda ve düşeydetercihlilik getirilmiştir.
· Yapılanma koşullarından bu tercihliliğe bağlı olarak esnek hükümler oluşturulmuştur.
· Yapı haklarının imar uygulama öncesi kadastral mülke görelieşit oranda saptanması ilkesi benimsenmiştir.
· Özellikle merkezlerde önem taşıyan zemin kat kullanımlarınınvarolanlarının gerisine düşmemesi sağlanmıştır. bu amaçla, 1. Bodrum, zemin katve 1. Katların birbirinin sürekliliğinde oluşmasını sağlayan kararlargeliştirilmiştir.
· Özel olsun, kamusal olsun veya mekanları ve açık alanlarınyüzölçümleri, özel ve kamu mülkü yapısızalanların yeniden ve birlikte tasarlanması ile arttırılmıştır.
· Kamusal kullanımlı açık alanların standardı; kamulaştırmayerine rızai anlaşmalarla, kaybolmayan hatta özendirici yapı hakları karşılığı,bedelsiz olarak belediyelere külfet yüklemeden yükseltilmiştir.
· Özel ve kamusal açık alanlar, kamudan kamuya özelden özeleve kamudan özele, özelden kamuya irtifak/intifa hakları korunması öngörüleriile zenginleştirilmiştir. Örneğin; yapı blokları arasında üst kat bağlantıları,kolonat, arkad, pergola, saçak, kiralanabilen meydan/kaldırım/teras sistemlerivb. gibi kararlar üretilmiştir.
· Yapılı ve yapısız, kapalı ve açık alanlar sürekliliği vebütünleşmesi özel ve ayrıntılı tasarım kararları, yaklaşıma sınırları vb.uygulama kolaylıkları ve özendiriciliği ile sağlanmıştır.
· Uygulama bölgelerinde işbirliğini sağlama amacıyla, bağımsızparseller yerine uygulama bölgelerini, maliklerin birlikte belirlenmesiniözendirici/yönlendirici esnek hükümler/öneriler geliştirilmiştir.
· Bu bağlamda; tüm yapı kotları için maksimum sınırlar içindeyüzölçümü ve kat adetleri esnekliği/serbestliği öngörülmüştür. Bu esnekliğinyanısıra; çevre ilişkilerini sağlıklı kurabilmek için alçak ve yüksek yapılıkesim ayrımı getirilmiştir.
· Bu öngörü, farklı yapı adalarındaki benzer oluşumlarınbirbiri ile ilişkisini gözeterek tasarıma aktarılmıştır.
· Yapılanma/tasarım koşulları içinde, ekonomik veya kültürel değeri nedeni ile korunmasında zorunluluk veya yarar olanyapıların korunmasını sağlayan hükümler de üretilmiştir.
· Kentsel Sosyal Donatı Alanlarında gerekli standartlara uygunolarak yapı yaklaşma sınırları ve iç düzenlemelerde esneklik sağlanmıştır.
· Yapılı alanlarda olduğu gibi özel veya kamu malı açık alanların belirli bir esneklikiçinde çok işlevli veya tercihli kullanılmasına fırsat verilmiştir.
· Mimari, tasarım, vazgeçilmez planlama koşulları vesınırlamalarının yanısıra çok geniş esneklikler/olanaklar tanınmıştır.
· Açık alan düzenlemelerinde sert, yarı sert ve yumuşakKAPLAMALAR ile, örtücü, alçak ve yüksek bitki dokusu vb. tüm peyzaj öğelerininbir sonraki süreçlerde ve uzmanlık projelendirilmelerinde dikkate alınmak üzereesnek, sökülüp takılabilir ve tercihli olmaları boyut ve kullanımlarınıntasarım ilkeleri ile çekişmemesi için yönlendirici belirlemeler yapılmıştır.
· Özgün veya sıradan tüm kent mobilyalarının tanımı için benzer ilke ve tutum izlenmiştir.
· Özellikle kalıcılık açısından da yararlı olacak olan, özürlülerini çocukların haklarınıtoplumsal hakların yanında değerlendirilen tasarım ilkeleri benimsenmiştir.
· Kentsel Tasarım’a kazandırılan bu temel özellikler, teknikaltyapılar açısından da uygulama esneklikleri ve kolaylıkları getirecektir.Özellikle duran trafik/otopark sorunlarının, kamusal ve özel açık alanlarınarzulanan ve olması gereken kullanımını geriletmeyecek biçimde çözülmesi içinkısıtlamalar getirilmiş, yanısıra çeşitli olanaklar öngörülmüştür.
· Bu tasarım süreci içinde, ulaşım ve trafik sistemleribağlamında transit oto ve servis toplutaşın sistemlerinin proje alanı bağlantılarının, yeniden gözden geçirilmesiolanağı doğmuştur.
· Böylece bir kentsel tasarım süreci, kentsel yenilemelerdekentsel simge ve/veya kent plastiği oluşturacak doğal, kültürel, sanatsalobjelere de mekanda yer verebilme fırsatı yaratabilmiştir.
I.2. Yenilemenin En Önemli Aracı:Kentsel Tasarım
“Mimarlık ve planlamadan çıkarak ulaştığımız KENTSEL TASARIM, hemensöylenmesi gerekir ki, planlamanın gereğidir. Kentsel çevrede ayrıntıda tümgirdileri gözeten özel tasarım yönetimidir. Sınırları geliştirilmiş birMİMARLIK TASARIMI değildir. Mimarlıktan daha önce açık, yarı-açık ve kapalımekanlar bağlamında ona da yön veren bu düzenlemedir. Bir uygulama aracıdır.Kentlerin sağlıklı gelişmesi için olmazsa olmaz bir süreçtir.
Kentsel Tasarım,uygulamaların hazırlanmasında yönlendirici, olabilirliği test edici, farklıuygulamaları bütünleyici, mimari tasarım esneklikleri oluşturucu, uygulamalarındiğer araçlarını sağlayıcı, esneklikler/seçenekler sunan bir EYLEM’dir. Bu özelliğin yanısıra, kendinde temel tasarımıntüm öğelerini de barındırır. Bu nedenle, mekanı oluşturan çeşitli öğeler ilebütün arasındaki ilişkileri somut biçimde kurar.
Temel tasarımdadeğerlendirilen boyut, biçim, ölçü, oran, tekrar, ritm ve benzeri kavramlardançıkarak mimarlık ve şehircilik ilkeleri ile de bütünleşen ve böylece soyut SANAT’tan ayrılan sanatsal bir çabadır.Farklı disiplinlerle birlikte tasarım mimarlıkta da planlamada da varolan bir nesnelbiçimlenme sürecidir. Uygulamaya dönüklüğü nedeni ile akılcı, parasal kaynakyaratıcı ve özellikle iki boyutlu toprak sahipliliğinin üçüncü boyutlardan dayararlanarak aktarımlarını da sağlamanın bir aracıdır. Özel kamusal,toplumsal/yarı kamusal alan oluşturmada gerekli yasal-hukuksal bir belgeyedönüşerek imar uygulamalarının hızlandırıcısı, nitelikli geliştiricisidir.
Daha önce dedeğinildiği gibi tüm imar uygulamalarında kullanılmalıdır. Burada tanımlanantasarım PROGRAM ‘dan yola çıkan bir eylemdir.
Özellikleyapılı/yapısız kamusal çevrelerin projelendirilmesini hedefleyen yarışmalardabir özel tasarım aracı olarak kullanılmalıdır. Bu aracın kullanımınınyaygınlaştırılması bir ilke olmalıdır.[1]
II.KENTSEL YENİLEMEDE PLANLAMA VE TASARIMI YÖNLENDİREN İLKESEL KARARLAR
Öncelikli olarakplanlama ve tasarımı yönlendirecek kararların temel verileri ile ilgili bazıeksikliklerinin tamamlanması hatırlatılmıştır. Bunlar:
· Toprak mülkiyeti (Kadastral desen) ile ilgili bazı eksik veyanlışlıkların düzeltilmesi,
· Mülkiyetlerin çok hisseli, bağımsız ve kat mülkiyetinedayalı olan durumlar ile ilgili yaklaşımların açıklanması,
· Planlama ve tasarım paftalarına, kadastral/mülkiyetdeseninin daha belirgin olarak yansıtılması;
· Analiz amacı ile üretilenlere; değerlendirmede yardımcıolmak bağlamında “Sorunlar-Olanaklar”paftasının da eklenmesi;
· Fotoğraf albümü için, çekim noktalarının gösterildiği bir“Şema-Plan”’ın yapılması
olarakaçıklanmıştır.
Tüm bu hatırlatmave işlemlerin hepsi tamamlanmış ve bu rapor ekinde sunulmuştur. Mülkiyetdeseninin belirginleştirilmesi ile ilgili istem, planın sunum aşamasındagerçekleştirilecektir.
Mülkiyetlerintekil, hisseli ya da kat mülkiyeti ayrımının; planlama ve tasarım sürecindenasıl değerlendirileceğine ilişkin “Özel Açıklama”, planlama/tasarıma ilişkinilkesel kararların oluşturulması AŞAMASI’nda yapılacaktır.
II.2.Değerlendirme Sürecindeki Tanımlamalar
II.2.1. Mülkiye Yapısına İlişkin
Alan bütününde; özellikle varolan kadastral desen ile imarçapları ile oluşmuş fiziksel dokunun korunması yerinde geliştirilmesi ana fikriüzerinde ilkesel olarak birleşilmiştir. Değişim ve gelişimin bu temel kararıgözetecek biçimde planlanması ve tasarlanması tutarlı görülmüştür.
Bu temel karar,daha önce değinilmiş olan; çok sahipliliğin ve yatay kat mülkiyetin saptanması ve işaretlenmesinin gereğiniortadan kaldırmıştır. Böyle bir mülkiyet bilgisinin özel yönlendirmesi;getirilecek yeni imar kararlarının esnekliği ve tercihliliği esas olduğu içinsöz konusu olmayacaktır.
Örneğin, varolankadastal (eski ve yeni) desenin genellikle korunması tekil veya çok sahiplilikayrımında sorun taşımayacaktır. Çünkü komşu parsellerin yeni imar parselindehisselenmesi öngörülmüştür. Bu ortamda yürürlükteki “İmar Planı”’nın yapılanmakoşullarına göre yapılaşmış parsellerdeki hukuk sürecektir. Yapıyı yok sayanyeni imar parseli söz konusu değildir.
Bunun yanısıra;birleşerek yeni bir imar parseli oluşturulması gerekmeyen büyük yüzölçümlüparsellerin tekil/bağımsız yapılaşması öngörülmüştür. Bu karar; uygulamakolaylıkları, kimlikli özel noktalar/simge yapılar üretme fırsatını verecektir.Ayrıca; gerekirse”imar uygulama alanları”kapsamında ele alınarak “DüzenlemeOrtaklık Payı/DOP” aracılığı ile kamulaştırılmalarda toprak kaynağıoluşturulabilecektir.
II.2.2. Alanın Bütünlüğü, Sınırları ve Bölgelenmesine İlişkin
Alanınçeperlerindeki iki ana yol ve “Çay Deresi” ile çok kesin tanımlanmış olanbütünlüğünün korunması; bir başka anlatımla; alanı kateden/bölen transit taşıttrafiğine izin verilmemesi öngörülmüştür. Alanın yakın çevresindeki varolanulaşım sistemi ile yetinilebileceği ve/veya onların dış alandageliştirilebileceği var sayılmıştır. Bu konuda “Nazım Plan MüellifliğiKurumu”ile de görüş birliğine varılmıştır.
Hafifraylı veya özel otobüs yolu olarak toplu taşıma sistemini öngören varolanplanlama, “Ulaşım Planlama İlgilileri” yeniden değerlendirilmiştir. Bu ilkeselkararlar benimsenmiştir.
Kullanışlar açısından; Alan’da önerilendört bölgenin önerisinin üçe indirilmesine, konut bölgesinin, “ÖZEL KOŞULLUTİCARET ALANLARI” olarak tanımlanmasına karar verilmiştir. Varolan imar planınagöre büyük bir bölümü oluşmuş adaların, yürürlükteki koşullarda yenilenmesiveya tamamlanması sürecinde; zemin katlar dışında isteğe bırakılan, ticaret vebüro faaliyetlerine öncelik tanıyan konutu erteleyen “ÖZEL KOŞULLAR”’da dauzlaşılmıştır.
II.2.3. Alan İçi Ulaşım Sistemine İlişkin
Alanbütününü transit taşıt trafiğinin bölmemesi ilkesinin yanısıra, boyutları kontroledilebilecek bir “KENTSEL ALTMERKEZ“için gerekli ve tutarlı bulunan yayalaştırma ilkesi de benimsenmiştir. Belirlizaman dilimlerindeki servis taşıt trafiği ve özel durumlar dikkate alınaraktasarlanacak bir açık alan-yol sisteminin uygun olacağı saptanmıştır. Ancakbunu sağlamak üzere alanın çeperlerinde özellikle yer altı ve yer üstü otoparkçözüm önerilerinin geliştirilmesi kararlaştırılmıştır. Özellikle yer altıotoparkların üzerine geliştirilebilecek yeşil alanlar parklarınoluşturulmasında kaynak yaratabilecektir. Özel izinlerle özel saatlerdegiriş-çıkış koşulu ile özel otoparklar ancak bodrum katlardadüzenlenebilecektir.
“HafifRaylı Sistem veya Otobüs Özel Yolu” biçiminde geliştirilebilecek toplu taşımsistemi ve buna ilişkin aktarma noktaları ile zorunlu yüzey otoparklar veduraklar da bu temel yayalaştırma ilkesine dayalı olarak gerçekleştirilecektir.
TopluTaşım Aksı’nın “Hafif Raylı Sistem / Otobüs Özel Yolu” sınırlı boyuttaki bu ALT-MERKEZ’de ringyapmasının tutarlılığı “ULAŞIM PROJESİ İLGİLİLERİ”ile birlikte araştırılmıştır.Bu temel karar dayalı olarak; ULAŞIM MASTER PLANI’nın müelliflerinden olan Sn.Y. Şehir Plancı ERHAN ÖNCÜ ile görüşülmüştür. Ortak değerlendirmelerinsonucunda bu öneriden:
a. Sistem Bütünü’nün hızını azaltacağı,
b. Seçilen hız nedeni ile ancak “özelkulvarında”hareket edeceği; bir anlamda yaya trafiği için kesici olacağı,
c. Bu sistemin, konut alanlarını sanayialanlarına hızlı bağlayan bir sistemin “merkezden geçen bir aks” olduğu,
gerekçeleriile vazgeçilmiştir.
Yanısıra;daha önce dile getirilmiş olan yayalaştırma, çeper otoparkları ve alanısınırlayan “ANA YOL“ ve kavşakların düzenlenmesi ilkelerinde de Sn. ÖNCÜ ilegörüş birliğine varılmıştır.
Bubağlamda; İstasyon Kavşağı için, bugünkü ve gelecekteki gelişmeler de dikkatealınarak; uzun tüneller oluşturmayan, açık-yarı açık olarak kot farklılıklarıile taşıt ve yaya trafiğini kesişmeden düzenleyen öneri geliştirilmiştir. Buçözümde yaya akışı yer kotunda, taşıt trafiği ise alt kotlardaoluşturulacaktır.
Böylebir çözüme katkı sağlamak amacı ile; henüz bu yollar ve kavşakla ilgisi sürenT.C.K., 14. Bölge(Bursa) Müdürlüğü İlgilileri ile de ilişkiler kurulmuştur.Gündemdeki yatırımlarını olabildiğince bu karara yönlendirmeleri istenmiştir.
Kuzey’dengelip, ÇAYDERESİ’ni aşarak “KEPSUT KAVŞAĞI”’na ulaşan bir “TAŞIT ANA AKSI”’ndanvazgeçilmiştir. Dere’nin kuzeyinde varolan yol ve kavşak sistemlerinin bunu gerektirmeyeceği sonucuna varılmıştır.Nazım İmar Planı’nın da bunu öngördüğü hatırlanmıştır.
Tümbu temel kullanış ve ulaşım sistemi ile ilgili olarak Nazım İmar Plan Müellifi,Sn. Y. Mimar Ruhi Güller’in de uygun görüşü alınmıştır.
II.2.4. Yapılanma Süreçlerine İlişkin
Yapılanmasüreçleri, alt bölgelerin birbirinden farklı özel koşulları ve kendiiçlerindeki geçmiş uygulamalar nedeni ile değişiklikler içermektedir.
II.2.4.1.Yürürlükteki İmarPlanı’na Göre Yapılaşmış ve Yapılaşacak Çevre
Alanbütününde, konumu ne olursa olsun, yürürlükteki imar planına göre oluşmuşyapıların korunması temel ilkedir. Bu korumayı gerektiren birinci koşul, yenidüzenlemelerin bu kazanılmış haklar ve gerçekleştirilmiş yapılarınyenilenmesini gerektirecek yeni “İmar Hakları”’nın önerilmiş olmamasıdır. Birbaşka anlatımla; genelde varolanlardan daha yoğun bir yapı hakkıöngörülmemiştir.
Yeniyapılanmalarda imar koşulları ve tasarımlar bu temel karara dayandırılacaktır.Fakat bu bir zorunluluk taşımayacaktır. Birleşme-bütünleşme sorunlarıESNEKLİKLER ve ÖZEL TASARIMLAR aracılığı içinde çözülecektir.
Varolanİmar Planı’na göre yapılanmış parsellerin yer aldığı adalarda yapısız parsellerdekiyapılanma koşulu, kuşkusuz; bütünlüğü sağlamak amacı ile varolan imar hukukunagöre sürecektir. Bütünlük için; bu adaların sınırlarının belirlenmesine ilişkinöneriler geliştirilecektir.
II.2.4.2.YenilenecekYapı Çevresi
Bölgedekentsel yenilemeyi gündeme getiren esas alanlardır. Yaklaşık 50 yıl önceörgütlü bir ortamda sanayi çarşısı olarak oluşmuştur. Vakıflar’dan alınantopraklar üzerinde çok sayıda özel mülkiyette parsel yapı oluşmuş ve zamaniçinde hem mülkiyet boyutları hem de sahiplilik durumları değişmiştir. Bualanlarda; şimdi varolan İmar Planı’na karşın, yapı haklarının tam olarakkullanılmadığı bir karmaşık ortam vardır. Genelde parsel yüzölçümleri küçüktür.
Bütünbu verilerden çıkarak; büyük yüzölçümlü tekil/bağımsız yapılaşabilecekler dışında;bu alanlarda:
a. Yapı Adaları ve dokusu geneldekorunacaktır,
b. Her yapı adası için bütüncül birprojelendirmeyi öngören yapılanma kararları oluşturulacaktır.
c. Heradanın, daha önce değinilen korunan parseller dışında; yeni bir "İMARPARSELİ" düzeni kurulacaktır.
d. Bu yeni imar parseli düzeni, bütüncülprojeye bağlı, bağımsız yapılanma olanağı olan, uygun yüzölçümlü girişimbirimlerinden oluşacaktır.
e. Yanısıra;korunanlarla yenilenenlerin işbirliği bağlamında; kabul edilebilir en küçükboyuttaki girişimden, ada bütününe ulaşan girişimlere kadar çeşitli esneklikleröngörülecektir.
f. Yapı adalarının zemin katlarında,genelde güney ve batı yönlerinde arkad-portik oluşturulacaktır.
g. Yapı; asma katın öngörülmediği, maks.4.5 m. yüksekliğindeki bir zemin kat ve üzerindeki 3.5 m. kat yüksekliği olaniki kat olmak üzere 3 kattan oluşacaktır.
h. Planda işaret edilen ölçü vegabarilerde, çatıda servis amaçlı yapılanma oluşturulabilecektir.
i. Kolonad-arkad modülleri/ taşıyıcısistemin aks araları ile üst katlarda cepheleri bütünleştirici öğelerönerilecektir.
j. Yapılarda/adalarda iki kat bodrumyapılabilecektir. Bodrumlar otopark, servis veya ticari amaçlı olarakkullanılabilecektir.
II.2.4.3.Korunacak ve YenilenecekKamu Mülkü Alanlar
Bölge’nin yenilenmesinde bir öncü/örnekolacak, diğerlerini özendirecek ve yarattığı çekicilikle yenilenmeyihızlandıracak kamu mülkü alanlarıdır. Özellikle yerel yönetim/belediye elindekivarolan en önemli potansiyel yakında taşınacak olan OTOGAR’dır.
Bu alanlardakiözgün, değerli, kullanılabilir yapı varlığı korunacak; yanısıra; özelliklesosyo-kültürel, yönetimsel ve ticari amaçlarla yeniden yapılaşacaktır.
Açık alandüzenlemelerinin (tören alanı, yeşil alanlar, simge yapılar, meydan ve yayamekanları) önceliğinin yanısıra; yeni yapılanmalar için özgün ve özel mimariprojelendirmeler gerekecektir. Bu yapıların işlevselliği ve tasarım özellikleribu planlama ile belirlenecektir.
III. YAPILANMA VE AÇIK ALAN DÜZENLEMEKOŞULLARI
III.1. Uygulama İmar Planı Yapılanma Koşulları (Plan Notları)
“YapılanmaKoşulları”, Uygulama İmar Planları ve Kentsel Tasarım paftalarında, yanısıra buRapor’un ekinde verilmiştir.
III.2.Kamusal Açık Alan Düzenleme Koşuları (Tasarım/Plan Notları)
Kentsel Tasarımiçin; yapılaşma ve açık alanı düzenleme kararları, Uygulama İmar Planıkoşulları ile bir bütün olarak geliştirilmiştir. Ayrıntılı “LEJAND” ve ekPL.N.19 ve 20 ile birlikte bu “PLAN NOTLARI”, “KENTSEL TASARIM NOTLARI” olarakda paftalarda yer almıştır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder